Definition Grundstück im eigentlichen Sinne
Das Grundstück ist eine abgegrenzte Fläche auf der Erdoberfläche, welche im Kataster erfasst und im Grundbuch eingetragen ist.
Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke im Bezirk mit Kartenmaterial.

Begriff
Liegenschaftsregister

Amt
Katasteramt, Liegenschaftsamt

 

Das Grundbuch ist ein öffentliches verzeichnis über die privatrechtliche rechtslage eines Grundstücks. Das Grundbuch nimmt zur genauen Beschreibung des Grundstücks Bezug ebenso auf das Liegenschaftsverzeichnis (Kataster)

Das Grundbuchgrundstück lt. Grundbuch, ist häufig eine Zusammenfassung mehrerer Teilflurstücke, lt. Katasterkarte gelegentlich erweitert um weitere Rechte an einem Grundstück sicherzustellen (Wegerecht).
Merke: Für die Grundbucherfassung muss die grundstücksfläche vermessen und erfasst werden.

Aufbau des Grundbuchs:
1. Grundbuchblatt:
- Deckblatt: Amtsgericht, Grundbuchbezirk (Gemarkung), Nummer des Grundbuchblatts
- Bestandsverzeichnis: Lage, Größe, Nutzung des Grundstücks, Verweis auf das Kataster
- Abteilung I: Eigentümer, Grund des Erwerbs
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen inkl. Vormerkungen, Widersprüche etc.
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld)

2. Grundakte:
Die Grundakte enthält den gesamten Schriftverkehr, Verfügungen der Behörde, verträge, Anträge etc.

Die Eintragungen im Grundbuch folgen zwei Prinzipien:
1. Locus - Prinzip:
- Die Eintragungen in den Abteilungen erfolgen von oben nach unten
- Oben stehende Eintragungen gehen im Rang vor

2. Tempus - Prinzip:
- Die Eintragungen erfolgen in der Reihenfolge der Auftragsstellung. Zuerst eingetragene Rechte gehen im Rang vor.

Rangänderungen sind mit Bewilligung des Betroffenen nachträglich möglich.

Rangbestimmung:
Die Rechte werden nach Datum sortiert (Locus-Prinzip)
Die Rangfolge entscheidet in der Zwangsvollstreckung darüber wer von den Erlös etwas abbekommt, denn die Gläubiger werden gem. der Rangfolge nach befriedigt.


 

Eigentum als dingliches Recht
Das Eigentum wirkt als dingliches Recht ggü. jeder anderen Person.
Der Eigentümer kann seine Rechte ggü. jeder Person ausüben, unabhängig von vertraglichen Beziehungen.

Anders bei schuldrechtlichen Verträgen: Verträge gelten zwischen den Vertragsparteien.
  Relatives Recht:
Wegerecht durch Vertrag (Schuldrechtlich)
Absolutes Recht:
Wegerecht durch Grundbucheintragung (Dingliches Recht)

Erwerb durch Rechtsgeschäft
- Kauf,
- Tausch,
- Schenkung

Erwerb durch Gesetz
- Erbschaft
- Zuschlag in der Zwangsvollstreckung
- Gütergemeinschaft (Gesellschaftsrecht, Familienrecht)

Grundstückserwerb durch Kauf
1. Kaufvertrag
2. Eigentumsübertragung am Grundstück ( Auflassung )
3. Kaufpreiszahlung

Problem: Abschluss des Grundstückkaufvertrags
- Normaler Kaufvertrag über Grundstück (auch Eigentumswohnungen, Erbbaurechte)
- Formvorschrift: " notarielle Beurkundung " gem. § 128 BGB
- Verstoß gegen die Formvorschrift: Nichtigkeit des Kaufvertrags gem. § 125 BGB
- Heilung des Formverstoßes: Wird der Eigentumserwerb im Grundbuch nach der Auflassung eingetragen, wird der Kaufvertrag wirksam gem. § 311b BGB

Weiteres Problem: Übertragung des Eigentums an einem Grundstück
- Einigung unter gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar §§ 925, 873 BGB
- Diese Einigung wird Auflassung genannt, diese wird im Grundbuch eingetragen

Merke: Die Grundbucheintragung führt beim rechtsgeschäftlichen Erwerb zur Eigentumsübertragung. Ohne Eintrag kein Eigentum !!

Möglicher Ablauf des Grundstücksgeschäfts:
1. Auftrag an Notar zum Entwurf eines Kaufvertrags.
2. Abschluss des Kaufvertrags mit Beurkundung bei dem Notar.
- Persönliche Anwesenheit der Parteien ist nicht notwendig, Stellvertretung möglich.
- Beurkundung von Angebot und Annahme ist vor unterschiedlichen Notaren möglich.
- Die Auflassung kann mit im Kaufvertrag erklärt werden (kann auch künftig von ReNo`s in Stellvertretung erfolgen)
3. Sicherung der Parteiinteressen:

Interesse des Verkäufers: Sicherer Erhalt des Kaufpreises (Verhinderung des Eigentumsverlustes vor Kaufpreiszahlung)
Methoden:
1. Auftragserteilung an Notar bzgl. Auflassung bzw. Grundbuchumschreibung erst dann zu vollziehen, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde.
2. Sicherstellung der Zahlung durch Einrichtung eines Notaranderkontos.
3. Sicherstellung der Zahlung durch Fäälligkeitsanzeige an Käufer und Überwachung des Zahlungseingangs beim Verkäufer

Interesse des Käufers: Eigentumserwerb am Grundstück wie vereinbart. (Zahlung des Kaufpreises erst, wenn Eigentumserwerb sicher ist).
Gefahren für Käufer nach Kaufvertragsabschluss:
- Vorherige Übereignung an Dritte
- Belastungen mit Rechte Dritter
- Zwangsversteigerung des Grundstücks
- Vorkaufsrechte der Gemeinde bzw. Mietern
- Keine Genehmigung wegen der Alteigentümer
Methoden:
1. Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
2. Auftragserteilung an Notar, Zahlungen erst dann abzufordern, wenn alle Hindernisse für den Eigentumserwerb beseitigt sind. (Genehmigungen liegen vor, kein Vorkaufsrecht)
3. Ggf. Zahlung auf ein Notaranderkonto

 

Die Vormerkung dient der Sicherung eines Rechtserwerbs im Grundbuch, z.B.:
- Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer des Grundstücks den Eigentumserwerb am Grundstück ohne Gefahr der zwischenzeitlichen Belastung durch Dritte.
(Ist eine Auflassungsvormerkung für den Erwerber eingetragen, sind nachfolgende Verfügungen über das Grundstück ggü. dem Käufer unwirksam § 883 BGB)

Vollzug der Auflassungsvormerkung
1. Antrag auf Vormerkung mit Bewilligung des Verkäufers.
2. Eintrag durch das Grundbuchamt gem. Antragsstellung (Berücksichtigung des Antragsdatums) in Abteilung II des Grundbuchamtes zu Gunsten des Käufers.
3. Wirkung: Rangsicherung der beabsichtigten Rechtsänderung (hier: Eigentumsumschreibung)
4. Die Löschung der Auflassungsvormerkung ist nachVollzug im Grundbuch nicht notwendig. (Folge: Alte Vormerkungen bleiben im Grundbuch stehen).
 

Im Grundbuch eingetragene Tatsachen entfalten zugunsten des Erwerbers einen Gutglaubensschutz.
Somit kann ein Grundstück vom Käufer auch dann erworben werden, wenn der Verkäufer zwar nicht Eigentümer ist, aber als solcher in Abteilung I eingetragen ist.
Ausnahme:
- Kenntnis der Unrichtigkeit durch Erwerber
- Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch in Abteilung II.

Eltern sind Eigentümer eines Grundstücks. Das Grundstück soll auf den Sohn übertragen werden. Die Eltern sollen bis zum Tode dort wohnen bleiben.

Möglichkeit 1:
Übereignung des Grundstücks - Schaffung eines Mietvertrags der Eltern

1. Schenkungsvertrag + Übereignung und Grundbuchumschreibung zu Gunsten des Sohnes.
Ergebnis: Vollrecht geht auf den Sohn über.

2. Mietvertrag zwischen Eltern und Sohn
Merke: Reine schuldrechtliche Verpflichtung des Sohnes.
Rechtsnachfolger in Grundstückseigentum, bspw. in der Zwangsvollstreckung sind nicht an diesen Vertrag gebunden.

Möglichkeit 2:
Übereignung des Grundstücks - Einräumung eines dinglichen Wohnrechts

1. Im Prinzip wie Möglichkeit 1
2. Allerdings bleibt das Wohnrecht bei den Eltern

Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Kreditsicherungsmittel.
Für die Kreditgeber ist die Grundschuld ein Vermögenswert.
Die Erlöse aus der Zwangsversteigerung dienen der Schuldtilgung
Die Grundschuld wird in Abteilung III eingetragen § 873 BGB
Zur Durchsetzung in der Zwangsvollstreckung bedarf der Kreditgeber: Titel, Klausel, Zustellung ( siehe auch: Voraussetzung der Zwangsvollstreckung )
Titel: notarielles Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung § 794 Abs.1 Nr.5 ZPO
Klausel vom Notar - Grundschuld erlischt mit Löschung/Umwandlung.
Das selbe gilt für die Hypothek § 1113 BGB

Bestellungsformen:
1. Grundschuld / Hypothek - Buchgrundschuld / Buchhypothek
Entstehung der Grundbucheintragung
2. Briefgrundschuld / Briefhypothek 
Entstehung durch Übergabe des Briefes an den Gläubiger